Malentendidos con clientes de Bienes Raíces


Evitando malos entendidos cuando se trabaja con clientes en otros idiomas que no son el Inglés.


En BC, los contratos inmobiliarios solo están disponibles en inglés. Sin embargo, los clientes pueden preferir comunicarse en un idioma que no sea el inglés y pueden optar por trabajar con un REALTOR® que pueda comunicarse en este idioma. Cuando esto sucede, y especialmente cuando dichos clientes no han comprado una propiedad en BC antes,existe la posibilidad de malentendidos.



Un caso reciente de Ontario ilustra el potencial de que exista un mal entendido cuando se trata de clientes cuyo idioma preferido no es el inglés y que pueden no entender los contratos de bienes raíces tal como están escritos. En este caso, las partes se comunicaron en ruso durante toda la transacción. Cuando la transacción colapsó, el comprador alegó que no había leído ni comprendido los términos del contrato de compraventa que había firmado, todo en inglés, y por lo tanto no debería estar sujeto a los términos del contrato. Este tipo de defensa legal tiene un nombre en Latin, “non est factum”, que significa "no es mi acto".


Para que el tribunal acepte una defensa non est factum, es necesario examinar las circunstancias de la ejecución del contrato de compraventa, y cualquier otro documento relacionado con la transacción. A menudo se recurrirá a la memoria del Realtor y de las circunstancias de la ejecución del contrato de compraventa, incluidos los términos específicos discutidos.


En este caso, el juez aceptó la evidencia de la Realtor de que ella había revisado y explicado las condiciones en cuestión con el comprador y las implicaciones de eliminar esas condiciones. La Realtor también dio evidencia de que creía que el comprador comprendía y estaba familiarizado con el proceso de transacciones anteriores en las que había estado involucrado. El juez no creyó en la afirmación del comprador de que la Realtor le había dicho que, incluso después de la remoción de condiciones (sujetos), todavía podía obtener una inspección de la casa y cancelar el contrato hasta la fecha de cierre. Como resultado, se consideró que el comprador había incumplido los términos del contrato.



Se llegó a la conclusión opuesta en otro caso de Ontario, donde el juez determinó que dos Realtors no habían explicado adecuadamente los términos del contrato de compra y venta a sus clientes, que eran inmigrantes recientes de Rusia con poco o ningún dominio del inglés, haciendo su primera compra de bienes raíces.


En este caso, el juez aceptó la evidencia de los compradores ya que se habían reunido con los Realtors a altas horas de la noche, cuando estaban muy cansados. Los Realtors tenían una pila de papeles que les pidieron a los compradores que firmaran mientras pasaban rápidamente las páginas. Los Realtors no explicaron ninguno de los documentos, ni dejaron copias a los compradores. Uno de los documentos que firmaron los compradores fue un reconocimiento de que la propiedad a la que estaban haciendo la oferta, había tenido una operación de cultivo de marihuana. El juez aceptó la evidencia de los compradores de que nunca hubieran firmado un documento de este tipo si hubieran entendido de qué se trataba, ya que uno de los compradores tenía asma grave. El juez también aceptó la evidencia de los compradores de que nunca habrían firmado el “Buyer’s Agency Agreement” si hubieran sabido que tenía un plazo de seis meses. El juez determinó que los Realtors habían incumplido su deber fiduciario para con los compradores y ordenó daños y perjuicios contra los Realtors.


Cuando se trabaja con clientes cuyo idioma preferido no es el inglés, los agentes inmobiliarios deben dedicar tiempo suficiente a explicar adecuadamente los términos de todos y cada uno de los documentos que los clientes deben firmar; consulte a otro profesional, como un abogado o un traductor certificado, si hay áreas de preocupación; y tome buenas notas de cualquier conversación que haya tenido con su agente. Cuando se trata de clientes que son nuevos en Canadá o de compras de bienes raíces en Canadá, los agentes de bienes raíces también deben recordar que en otras jurisdicciones, el derecho contractual o la práctica comercial con respecto a las condiciones o depósitos, por ejemplo, pueden diferir y los clientes pueden necesitar que se expliquen estos conceptos.



Por esta y muchas otras razones es importante que elija a un Realtor con experiencia y dominio del inglés.


Blanca Lazo es una reconocida Realtor en British Columbia, residente canadiense desde los 9 años de edad, cuenta con más de 12 años de experiencia y es 100% bilingüe (inglés y español), con Blanca podrá tener la seguridad y confianza de que recibirá toda la información necesaria para la toma de decisiones en la compra, venta e inversión en bienes raíces en British Columbia.


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* Source: British Columbia Real Estate Association.

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